상가 임대사업자, 보증금에도 붙는 부가세? 간주임대료 계산법과 연 3.1% 이자율
간주임대료 관련
안녕하세요. 셀렉트 세무회계입니다.
상가 보증금은 돌려줄 돈이니 세금과 상관없다고 생각하기 쉽지만, 부가세 신고에서는 보증금에도 세금이 붙습니다. 상가·사무실 같은 과세 부동산을 임대하고 보증금을 받으면, 그 돈을 은행에 맡겼을 때 생길 이자만큼을 임대료로 받은 것으로 보거든요.
이렇게 계산한 금액을 간주임대료라고 하고, 올해는 보증금에 연 3.1%를 곱해 임대일수만큼 나눠 계산합니다. 월세만 신고하고 보증금분을 빠뜨리는 것이 상가 임대사업자에게 가장 흔한 신고 누락이니, 임차인별 보증금부터 정리해 두셔야 해요.
1. 보증금에 부가세가 붙는 이유
간주임대료는 월세로 받는 임대인과 보증금으로 받는 임대인 사이의 형평을 맞추려는 제도입니다.
보증금을 크게 받고 월세를 낮게 받은 임대인만 부가세를 덜 내면 불공평하다는 거예요. 보증금 1억 원만 받고 월세가 없는 임대와 보증금 없이 월세 26만 원쯤을 받는 임대는 1년에 받는 가치가 비슷한데, 앞쪽만 부가세가 없다면 형평이 맞지 않겠죠.
그래서 실제로 이자를 받지 않았더라도 보증금을 굴려 수익을 얻었다고 간주해 과세합니다. 이자율은 국세청이 정하는 정기예금이자율을 쓰는데, 지금 적용되는 이율이 연 3.1%예요.
이 금액에는 부가세가 포함되어 있지 않다고 보기 때문에, 계산한 간주임대료 자체가 공급가액이 되고 여기에 10%를 곱한 금액이 부가세가 됩니다. 렌트프리로 월세를 받지 않는 기간이라도 보증금을 받고 있었다면 간주임대료는 그대로 계산해야 해요.
2. 간주임대료는 이렇게 계산합니다
공식은 보증금에 3.1%를 곱하고, 그 과세기간 중 실제 임대한 날수를 곱한 뒤 365로 나누는 것입니다.
윤년이면 366으로 나누고, 과세기간 중간에 임대를 시작하거나 끝냈다면 실제 임대한 날수만 넣어요. 1기는 1월부터 6월까지 181일이라, 같은 보증금이라도 184일인 2기보다 간주임대료가 조금 적게 나옵니다.
보증금 2억 원, 월세 250만 원(부가세 별도)인 상가의 2기(7~12월, 184일)를 계산하면,
간주임대료: 2억 원 × 3.1% × 184 ÷ 365 = 약 312만 5,479원
간주임대료 부가세: 312만 5,479원 × 10% = 약 31만 2,548원
월세 공급가액(6개월): 250만 원 × 6 = 1,500만 원
2기 과세표준 합계: 약 1,812만 5,479원
보증금 2억 원이면 1년에 간주임대료가 약 620만 원, 부가세로는 약 62만 원이 더해지는 셈입니다. 보증금이 클수록 이 금액도 그대로 커지니, 월세만 보고 부가세를 예상하면 실제 고지 금액과 차이가 나죠. 반대로 보증금을 낮추고 월세를 올리면 간주임대료는 줄고, 늘어난 월세 부가세는 세금계산서를 받은 사업자 임차인이 공제받을 수 있어 양쪽 부담이 함께 줄어드는 경우도 있어요.
3. 보증금이 바뀌거나 전대·겸용주택이라면?
과세기간 중에 보증금이 바뀌었다면 바뀐 날을 기준으로 기간을 나눠 각각 계산합니다.
* 전체 기간을 마지막 보증금 하나로 계산하면 세금이 틀어져요.
7월 1일부터 10월 31일까지(123일) 보증금 1억 5천만 원, 11월 1일부터 12월 31일까지(61일) 2억 5천만 원으로 올렸다면, (1억 5천만 원 × 123일 + 2억 5천만 원 × 61일) × 3.1% ÷ 365로 계산해 간주임대료는 약 286만 2,192원입니다.
임차인이 바뀌어 공실 기간이 생겼다면 그 기간은 보증금이 없으니 빼고 계산하면 돼요.
임대 형태에 따라 기준 보증금이 달라지는 경우도 있습니다.
건물을 빌려 다시 임대하는 전대라면 받은 보증금에서 내가 건물주에게 낸 보증금을 뺀 금액으로 계산하고, 1층 상가에 위층 주택이 있는 겸용주택이라면 주택 부분은 부가세 면세라 보증금을 면적이나 기준시가 비율로 나눠 상가분만 계산해요. 간이과세자인 임대인도 간주임대료를 공급대가에 포함하고, 부동산임대업 부가가치율 40%를 적용해 세금을 계산합니다.
토지만 빌려주는 주차장도 과세 대상이라 간주임대료를 계산하지만, 논·밭 같은 농지 임대는 부가세가 없어 계산하지 않아요. 주택 임대는 처음부터 부가세 면세라 부가세 간주임대료가 없고, 주택 보증금은 소득세에서만 따로 따집니다.
4. 세금계산서 없이 신고하고, 명세서는 꼭 함께
간주임대료는 실제로 돈이 오간 거래가 아니라서 세금계산서를 발급하지 않습니다. 부가세 신고서에서 정규영수증 외 매출분인 기타 란에 적고, 그래서 임차인도 이 부가세를 매입세액으로 공제받을 수 없어요.
간주임대료 부가세는 원칙적으로 임대인이 부담합니다.
다만 계약서에 임차인이 부담한다는 특약을 넣으면 임차인에게 받을 수 있는데, 이때 임차인에게는 공제받는 매입세액이 아니라 비용이에요. 이 특약은 계약을 새로 하거나 갱신할 때 넣어야 해서, 계약 기간 중간에 임차인에게 따로 요구하기는 어렵습니다.
임대인이 직접 부담한 간주임대료 부가세는 임대인의 소득세 필요경비로 처리할 수 있습니다.
부동산임대업자는 부가세를 신고할 때 임차인별 보증금, 월세, 임대기간을 적은 부동산임대공급가액명세서를 함께 내야 하고, 빠뜨리거나 사실과 다르게 적으면 해당 수입금액의 1%가 가산세로 붙습니다. 홈택스에서 임차인별로 입력하면 간주임대료가 계산되지만, 보증금 변경일과 계약 기간을 정확히 넣어야 결과가 맞아요.
마치며,
간주임대료는 부가세에서 끝나지 않고 5월 종합소득세에도 들어갑니다.
상가 임대 개인사업자가 장부를 쓰면 건물 취득가액 상당액을 보증금에서 빼고 보증금으로 실제 받은 이자도 차감할 수 있어 소득세상 간주임대료가 크게 줄어들지만, 장부 없이 추계로 신고하면 이 차감이 없거든요.
2기 확정신고는 2027년 1월 25일까지이니, 그 전에 임차인별 보증금 변경일을 정리해 명세서 하나만 정확히 내도 수입금액의 1%인 가산세를 피할 수 있습니다.
